筑底看量，量在價(jià)先

政策底牌亮出以后，主要城市的幾個(gè)重要的“量”的指標(biāo)有了明顯的改善：

■ “上門量”和“看房量”，這是成交量的先行指標(biāo)；

■ “掛牌量”，這是價(jià)格“尋底”的先行指標(biāo)；

■ “成交量”，是流動(dòng)性的主要指標(biāo)；

■ “成交期”，是活躍度的指標(biāo)；

■ “日光盤”，是市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。

顯然，市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)是積極的，那么，PP電子是否可以得出市場(chǎng)已經(jīng)“筑底回穩(wěn)”接下來會(huì)“價(jià)格上升”呢？

今年上半年也有一次政策帶來的“量”的反彈，其實(shí)“熊市”中經(jīng)常有階段性的“反彈”，每次大家以為市場(chǎng)回暖，接下來都是以又一次“希望”破滅而落空，怎么從量上判斷市場(chǎng)呢？

熊市成交量的規(guī)律，即“陰跌下降，間歇反彈”，之所以量的間歇式反彈，因?yàn)闀r(shí)間積蓄了的購買力，因某些政策而釋放，但不改熊市量的萎縮本色。

牛市成交量的規(guī)律，與熊市剛好相反，間歇式的成交量突然下跌，正是為成交量不斷的上升，積蓄購買力。

所以成交量的突然上升和下降，不構(gòu)成牛熊的轉(zhuǎn)換，只有持續(xù)的成交量趨勢(shì)才是。

用家筑底，投資筑市

市場(chǎng)的底部是誰在買房？是“房子是用來住的”用家；市場(chǎng)的拉升是誰的功勞？是“房子是用來投資的”用家！為什么我不用“炒家”來形容？因?yàn)橐訮P電子的政策環(huán)境，根本就不存在“房子是用來炒的”炒家。

改善性用家，既是用家，也是長期投資者，因?yàn)榭梢該Q房、也可以二次置業(yè)，這就是“多樣性改善需求”，也是降低二套房首付的本意。

當(dāng)按揭供款＜租金時(shí)，理論上就進(jìn)入了用家入市的筑底期：

■ 按揭供款隨著利率而下降；

■ 房?jī)r(jià)的下降速度快于租金；

■ 用家積累了幾年的力量支撐了成交量。

當(dāng)成交量不斷放大，價(jià)格并沒有隨之上漲，同時(shí)房屋出租回報(bào)＞貸款利率時(shí)，投資者開始確認(rèn)熊市結(jié)束，進(jìn)入市。獠攀羌鄹竇撞⒖繼畝。

告別總體，進(jìn)入個(gè)盤

時(shí)值今日，講房地產(chǎn)總體市場(chǎng)已經(jīng)沒有意義，什么總?cè)丝谙陆?、什么總量過：屠夢(mèng)猜シ縵昭，這些總體性悲觀不能解釋十一的突然放量，也不能指導(dǎo)未來的方向。

事實(shí)上，房地產(chǎn)從來就不是一個(gè)總體市。局噬暇褪喬蚴諧。沂喬紙峁購?fù)鼎的手C。

■ 品牌環(huán)境 & 交房保證

在“用家”筑底階段，他們的選擇是“個(gè)人化”而且“多樣性”的，同時(shí)他們亦是“看量不看價(jià)”的，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了大的選擇區(qū)間，這時(shí)小區(qū)和“個(gè)盤”成交量的持續(xù)增長，就是購買決策的重要依據(jù)。當(dāng)投資者入市的時(shí)候，才能說市道真正反轉(zhuǎn)了，這種反轉(zhuǎn)在開始時(shí)，沒有總體，只有“個(gè)盤”。