PP電子行堅信，所謂的機遇，實則是規(guī)律所帶來的。
編者按：一個博。桓魴幸。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。
作為有著數(shù)十年市場化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對？
值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時節(jié)，觀點地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 二次創(chuàng)業(yè)的陳勁松，心態(tài)依舊很年輕。
他是個足球迷，尤其是梅西球迷。北京時間周日上午的美洲杯決賽，迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門，換來阿根廷時隔28年久違的國際大賽冠軍獎杯。
陳勁松眼里，卻只有從德國世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢的“梅老板”：“太勵志了。”
周一凌晨則迎來歐洲杯決賽，這真是種幸福的負擔。他決定打破作息規(guī)律，3點半起床收看賽事，“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜，蠻精彩的。”
最終，主場作戰(zhàn)的英格蘭在點球大戰(zhàn)中以2-3憾負意大利。他余興未。乖諗笥訝Σ斡肓慫魎垢翹匕才19歲小將薩卡主罰第5球的話題討論。
他說，這是出于對生活的熱愛，熱愛才會干這事。王石曾給他推薦一本書，介紹了數(shù)種提高生活質(zhì)量的方法，最后兩種分別是有自己的愛好，以及始終對生活保持愛心。
短暫休整后，當天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務(wù)中心，和PP電子會面。橫琴新區(qū)是PP電子行擬遷的新注冊地，遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發(fā)展需要。近一年以來，陳勁松有相當一部分時間里都在珠海度過。
“這些（采訪）問題我還是做了準備的。”他在提綱上密密麻麻做滿了標注，開始與PP電子聊起房地產(chǎn)政策和市場。
“10年前我說三十年為一世而道更，現(xiàn)在到40年了，于是就得更加嚴厲。”
作為學(xué)者型企業(yè)家，多年以來陳勁松一直向市場傳遞自己的理性分析和辛辣點評，試圖激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴肅思考。
這一次他分享了對“十四五規(guī)劃”學(xué)習(xí)的心得體會，認為政策管控已令房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向長周期模式，REITs和共有產(chǎn)權(quán)成為轉(zhuǎn)型的工具，用地指標應(yīng)跨省調(diào)劑等。
這些心得，后來被他歸納為2035年中國不動產(chǎn)行業(yè)的“十大預(yù)判”。
而PP電子行堅信，所謂的機遇，實則是規(guī)律所帶來的。
結(jié)構(gòu)性
大約從十多年前開始，陳勁松就認為發(fā)展規(guī)律會變，此后他頻繁引用“三十年為一世而道更”。
他當時認為，從1979年到2009年，前三十年的大道理都應(yīng)該變了，而在新的三十年間，頭十年國內(nèi)主要依靠土地財政的舊模式應(yīng)對新危機。
“新的模式，我預(yù)計在2019年到2029年將全部誕生。”至于如何研判未來的規(guī)則，他援引了招商銀行原行長馬蔚華經(jīng)常說的那句：不知未來者，無以評判當下；不知世界者，無以理解中國；不知宏觀者，無以處理微觀。
十九大報告提出“房住不炒”定位，令陳勁松感到房地產(chǎn)提前步入了新時代。他對報告進行深入研讀后，意識到住房基本制度開始完全不同，“增長速度已經(jīng)不再是主要發(fā)展目標”。
時至如今，三道紅線、五檔貸款管理、集中供地等調(diào)控政策相繼出臺，令房地產(chǎn)行業(yè)面臨劇變。在陳勁松看來，這種劇變背后有著必然性。
“道更”的客觀因素包括，中國從全面城市化進入到新階段，包括重點城市群化、全面城市化總量已經(jīng)完成。
“總量的城市化基本是適配的，現(xiàn)在只不過是結(jié)構(gòu)性問題，房地產(chǎn)要調(diào)結(jié)構(gòu)。”
結(jié)構(gòu)性問題的外在表現(xiàn)，包括主要城市面臨用地指標困境，全國土地拍賣格局也從過往大約500個城市收縮至50個，進一步導(dǎo)致部分城市過熱。三道紅線，土地兩集中政策，便由此誕生。
陳勁松提高分貝，重申調(diào)結(jié)構(gòu)是必須的，而且很早就應(yīng)該落實。而現(xiàn)階段應(yīng)該做的事，是改變原先省內(nèi)調(diào)節(jié)用地指標的做法，實行省際調(diào)節(jié)。
這也是他所總結(jié)的“十大趨勢”中，涉及土地的重要預(yù)測。由于省內(nèi)經(jīng)濟不平衡使得建設(shè)用地在省內(nèi)調(diào)節(jié)已產(chǎn)生作用，但省際不同的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線，用地指標的跨省調(diào)劑是必要的，有助于提升土地資源配置效率，避免浪費。
實際上，重慶市原市長黃奇帆于2019年亦曾指，過去土地供應(yīng)東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松。要降房價、控制房價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。
黃奇帆當時預(yù)計，今后十幾年國家會在城市土地價位上會根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。在這過程中，土地并非一步到位，但可以預(yù)支一部分土地，采取“爬行釘住”的做法。
“第七次人口普查結(jié)果都出來了，干嘛還在省內(nèi)調(diào)節(jié)呢？”陳勁松覺得，十四五規(guī)劃已經(jīng)指明方向，要重點發(fā)展城市群，這是房地產(chǎn)的歸途。“重點城市群就那些，而且也是這些地方的房價漲。PP電子的分配機制未來就要按市場來進行。”
他轉(zhuǎn)而建議，在全國范圍內(nèi)調(diào)節(jié)用地指標，將指標傾斜深圳等供應(yīng)稀缺城市，通過大系統(tǒng)合理解決房價問題，這必須由中央出面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
其次是為解決住房問題實行市場、計劃雙軌制時，陳勁松同樣認為，要貫徹十四五的共有產(chǎn)權(quán)、強保障、有利租賃等理念，也需要因地制宜地調(diào)節(jié)建設(shè)指標。
“共有產(chǎn)權(quán)，它肯定是在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統(tǒng)一鋪開。”
他對此總結(jié)，十四五規(guī)劃就是指明城市群、主要城市、房價上漲城市、人口流入城市，“PP電子必須那樣干”。
“城市群”概念4年前被十九大提及時，陳勁松已敏銳地意識到城市群協(xié)調(diào)戰(zhàn)略的大勢已定，但他發(fā)現(xiàn)政策一直“憋著”，大灣區(qū)內(nèi)部還沒有做到“統(tǒng)一協(xié)調(diào)”。協(xié)調(diào)就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移等，在大城市間、城市群內(nèi)更自由、更有效的流動。
故而他提出另一種預(yù)測：城市群內(nèi)置業(yè)將取消限制。具體而言，城市群內(nèi)各城市互認社保、醫(yī)保、購房資格，取消行政區(qū)域性限制。
“惠州把指標賣給深圳，在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障，這就是城市群。”
房住
PP電子的話題開始轉(zhuǎn)向“房住不炒”，近5年的中央工作會議，有4年提及“房住不炒”，這展示出政策的連貫性和中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。
陳勁松笑著說，事實上，調(diào)控房價的效果已經(jīng)很顯著，“如果不這么調(diào)，深圳（房價）早就超香港了”。尤其是過去一兩年，調(diào)控政策之嚴厲前所未有，抓的都是命門：斷流通，控制金融，壓制賣方。
他給“房住不炒”的建議，除了用地指標調(diào)劑及城市群協(xié)調(diào)，還包括提高“炒房”成本，以及提供均等公共服務(wù)等。
盡管堅持認為由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在，與全球其它地區(qū)相比國內(nèi)樓市并不存在“短炒”行為，但陳勁松承認，持有房產(chǎn)成本過低導(dǎo)致了中期的投機。比如深圳，第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去十年間全市房價漲幅達3.7倍。
“房地產(chǎn)稅推出尚有難度，容易打錯人，落地成本也特別高。”考慮到房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)遏制住宅價格的作用可能有限，他認為可以學(xué)習(xí)加拿大、澳洲等地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，推廣征收房屋空置稅。
外界對空置稅的討論并非首次。
過去數(shù)年很多地區(qū)變成“睡城”，有數(shù)據(jù)稱，國內(nèi)的住房空置率或達到20%。住建部原副部長仇保興曾指，房地產(chǎn)稅應(yīng)分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅。黃奇帆也曾表示，如果空置稅的稅率能達到3%，就可以徹底杜絕炒房。
陳勁松認為，空置稅不應(yīng)限制在住宅，無論什么類型的房子，工業(yè)、商辦用途還是第幾套住宅，超出一定時間的“空置”就要繳稅。“房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。”
部分工業(yè)區(qū)及非核心地段的其它項目，同樣存在空置、浪費及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規(guī)劃滯后的矛盾，嚴厲管制和沒有人氣的矛盾，以及職住不平衡的矛盾。他認為，城市的“病癥”與規(guī)劃較為剛性有關(guān)，應(yīng)適度放開城市用地性質(zhì)的“兼容度”。
“工業(yè)、商業(yè)用地的性質(zhì)需要高度包容性，只要不是純住宅，PP電子都應(yīng)該包容。”他描繪著包容性的場景：“人家項目上面是研發(fā)，中間有組裝間，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？”
另一種建議則針對醫(yī)療、教育等準公共產(chǎn)品。以名校為例，陳勁松分析，名校的本質(zhì)即師資力量強大，只要實行名師、名校長輪換制度，資源一旦開始流轉(zhuǎn)，“學(xué)區(qū)房”概念便隨之作古。
他預(yù)判，公立學(xué)校的名校概念，將通過充分供應(yīng)、均等分配兩種路徑弱化，其中教師的跨校“定期流動制”將是解決教育資源配置不均衡的選項之一。實際上，現(xiàn)階段上海、北京、西安等城市已計劃或啟動試點中小學(xué)教師輪崗制，未來有望繼續(xù)擴大范圍。
而視角切換至開發(fā)商，土地兩集中政策將供應(yīng)納入全國管控范圍，它們過往無序拿地的行為也將被限制。在控制供應(yīng)的同時，土地出讓條件要求競配建自持面積，導(dǎo)致開發(fā)商自持物業(yè)的比例快速上升。
“自持物業(yè)”被陳勁松視作標志性的變化，它的出現(xiàn)反過來要求房地產(chǎn)從短周期轉(zhuǎn)向長周期。這同樣也符合十四五規(guī)劃提出加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉住房制度的發(fā)展方向，更何況2021年政府工作報告中，還對保障性住房及長租公寓著墨了較多。
多主體供應(yīng)不止于土地招拍掛，其它還包括國務(wù)院就集體土地建設(shè)保障性租賃住房，深圳等城市也計劃允許商業(yè)用地改住宅。
但這衍生了新的問題，長時間自持會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力，原先企業(yè)對租賃業(yè)務(wù)重視度不高，租賃價格不高，利潤無法覆蓋融資成本。陳勁松直言，到現(xiàn)在大家都算不過賬，還在找出路，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)動力不大也主要源于此。
突破這一瓶頸的關(guān)鍵在于，租賃住房行業(yè)需要實現(xiàn)閉環(huán)。包括允許集體土地發(fā)行REITs，商改住部分經(jīng)核定后轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房，以由國家持有部分股權(quán)形式代替地價補交。共有產(chǎn)權(quán)房若要流通，則需建立“封閉的市場”，與商品房市場嚴格區(qū)分。
“未來某個時期什么方式能給這個行業(yè)提供幫助？我覺得就是這幾個，租賃資本化打開，REITs打開。”
規(guī)律
陳勁松對行業(yè)的研判是不間斷性的，他希望房地產(chǎn)各相關(guān)方都傳遞理性思辨的聲音，“需要有人說，PP電子要不斷地講”。
中國房地產(chǎn)是一個從無到有逐漸發(fā)展起來的市。蛉绱，探索、試錯是必然的過程。陳勁松偏好讀人文、國外規(guī)律性的書，知世界、宏觀及未來，對比不同的成熟市場的發(fā)展歷程讓他有很多反思和判斷。
比如參考日本、韓國及美國的經(jīng)驗，讓他感到中國未來城鎮(zhèn)化并非三四線的城鎮(zhèn)化，而是大都市圈化；香港“公屋富戶”政策，為內(nèi)地區(qū)分保障房與商品房提供借鑒；日本實行七十年教師輪崗制，則是“教育平權(quán)”的典型案例。
在他看來，所謂“競爭力”即跟上時代的要求，而時代正在發(fā)生變化，“我建議大家，第一是要學(xué)十四五規(guī)劃，第二要看《新聞聯(lián)播》。”
他將開發(fā)商感到的焦慮分兩種，前者是發(fā)展的焦慮，出路是學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃，原先賺快錢的時代已經(jīng)過去，企業(yè)需要重新定位。這是時代風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將從“強復(fù)制、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)、長周期”，REITs這將是模式轉(zhuǎn)換的支撐工具。
后者則是債務(wù)的焦慮，主要集中在債務(wù)杠桿較高的企業(yè)群體。他告誡，行業(yè)原先賺的是人口紅利、城市化紅利，以及快速復(fù)制周轉(zhuǎn)的錢，并不是全靠本事。如今大家需及時止損，心態(tài)要調(diào)整過來。
隨著國內(nèi)的城市化進入城市群階段，陳勁松認為，發(fā)展機會并不亞于以前。只要深耕，趟出新時期的任何一條路，企業(yè)便會再迎來快速發(fā)展。
PP電子行過去的發(fā)展未嘗不是在趟一條路，中間亦經(jīng)歷不少探索。
“PP電子一直在一手樓（代理）前線，最先感知到市場的變化。”陳勁松回憶，所以PP電子行較早地在探討資產(chǎn)運營層面的做法，諸如長租公寓、辦公空間及金融等都有涉足，他形容為“中國式轉(zhuǎn)型”。
轉(zhuǎn)型之初的設(shè)想、構(gòu)建都是極美好的，PP電子行此后代理業(yè)務(wù)規(guī)模受到挑戰(zhàn)，新業(yè)務(wù)遲遲未形成增長點。陳勁松回望過去，得出的結(jié)論是：探索早了，膽子大了。
以紅璞公寓為例，PP電子行并未預(yù)見到需重整很多樓宇，后者需要支付巨大成本；以及未預(yù)測到會計制度改變，導(dǎo)致上市公司層面出現(xiàn)虧損。
去年4月，PP電子行曾就2017-2019年資產(chǎn)運營服務(wù)業(yè)務(wù)的營收為正、毛利為負一事回應(yīng)深交所。其中提及，租賃成本按會計準則規(guī)定的直線法核算入賬，租賃期的前半部分分攤?cè)胭~的租賃成本比合同實際支付租金高，導(dǎo)致項目運營前期賬面租賃成本較高。
去年7月，PP電子行引入大橫琴集團，主動向“大交易+大資管”業(yè)務(wù)聚焦。陳勁松說，過去所付出的代價是值得的，促使PP電子回歸初心，重新回到輕資產(chǎn)服務(wù)：“PP電子本來就是一個輕資產(chǎn)公司。”
付出代價并非沒有收獲，PP電子行至少取得了兩方面經(jīng)驗，這多少令陳勁松感到欣慰。
其一是長租公寓系統(tǒng)運營的經(jīng)驗，只要公寓一上規(guī)模，消防、裝修等問題必然層出不迭，過往積累的經(jīng)驗便能派上用場。他很快補充：“PP電子做輕資產(chǎn)運營就是不斷完善系統(tǒng)，不斷積累經(jīng)驗，希望為將來大規(guī)模的出租服務(wù)。”
其二則是大資管的運營經(jīng)驗。“資產(chǎn)”即未來不斷產(chǎn)生效益的投入，廣義來說，城市廣場、場館展廳、公共設(shè)施等等都可以產(chǎn)生有形或無形的效益。這同樣貼合PP電子行所提的“初心”：挖掘資產(chǎn)的價值，降低運營的成本。
陳勁松介紹，PP電子行在深圳有管理羅湖區(qū)桂園街道辦項目，該項目最早于2018年簽約，由PP電子行及紅璞公寓負責(zé)項目改造、運營工作。除此以外，今年大資管業(yè)務(wù)也逐漸擴大至濟南高新區(qū)等地。他相信，明年公司在這方面將有很好的案例誕生。
“關(guān)鍵不能太急。”他追求的是循序漸進的發(fā)展：“就怕步子邁得太快，一下陷入到里面。就像羅湖市民服務(wù)中心，PP電子試試怎么運營，這樣的代價就很小。”
或許數(shù)年的轉(zhuǎn)型一度令陳勁松感到困惑，但這并沒有使他停在當下，反而讓他更相信資管時代的到來會愈來愈快。對于PP電子行，他希望堅定地摸清方向后就要有耐心，所謂的機遇，是規(guī)律所帶來的。
再提及目標時，他已顯得淡然而輕松：“PP電子不想后發(fā)先至，也沒那本事。PP電子慢慢來，就解決痛點。”有時候，慢一點反而會比較快。
以下是觀點地產(chǎn)新媒體對PP電子行聯(lián)席董事長陳勁松的部分采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業(yè)，對于行業(yè)的變化有什么感想？未來房地產(chǎn)應(yīng)該怎么發(fā)展？
陳勁松：這是必然發(fā)生的，中國房地產(chǎn)發(fā)生必要性的轉(zhuǎn)移。10年前我說三十年為一世而道更，PP電子都遠遠過了30年，現(xiàn)在到40年了，本來已經(jīng)更都沒更，現(xiàn)在就得更加嚴厲。
道更幾個必然轉(zhuǎn)變的客觀因素，包括中國從全面城市化開始進入到新階段，重點的城市群化，全面城市化的總量已經(jīng)完成。現(xiàn)在只不過是結(jié)構(gòu)問題，房地產(chǎn)要調(diào)結(jié)構(gòu)。
比如說用地指標還按照每個省報的原則來放，人口增長快的省怎么辦，人口凈流入多的地區(qū)怎么辦？所以現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性問題。建議人口增長不高的地區(qū)就別放那么多用地指標了，把用地指標給人口多的。
另外一個就是土地政策，原先是全中國大概接近500個城市土地都賣得好，現(xiàn)在基本上收縮到50個城市，這些城市也是房價、地價比較貴的地方，怎么辦？那就三道紅線、土地兩集中。
土地兩集中是一種暫時的辦法，但深刻影響著這個行業(yè)了，企業(yè)就必須得轉(zhuǎn)變。PP電子發(fā)現(xiàn)土地兩集最關(guān)鍵是自持物業(yè)快速提升，而且提升比例大，這是前所未有的，就客觀要求整個房地產(chǎn)從短周期變成長周期。
觀點地產(chǎn)新媒體：長周期對資金和運營的要求更高。
陳勁松：這是巨大的壓力。長周期自持，突然就出現(xiàn)了一個賣和租的問題。原先所有的企業(yè)對租不重視，而且也算不過賬。今年國家出臺一系列的辦法鼓勵租賃，到現(xiàn)在大家都算不過帳，還在找出路。整個房地產(chǎn)都得面對這些情況，它是必然發(fā)生的，那企業(yè)怎么辦？我的感覺就是好好學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃。
房地產(chǎn)既然變成長周期，那你就應(yīng)該關(guān)心長周期的事，政府明明白白告訴你的就是十四五規(guī)劃，在哪里發(fā)展，要解決什么問題，其實都說得挺清楚了。
觀點地產(chǎn)新媒體：十四五規(guī)劃具體將會帶來哪些變化？
陳勁松：十四五規(guī)劃關(guān)鍵詞之一，多主體供應(yīng)。除了招拍掛，還有一些以前的自持物業(yè)可以改造。可是PP電子總是忽略這件事，因為沒有一個標準的路徑，大家就覺得麻煩。
比如政策說得清清楚楚，以保障性和共有產(chǎn)權(quán)住宅解決城市新青年的居住問題。PP電子的新青年買房壓力太大了，強調(diào)保障房和共有產(chǎn)權(quán)房，解決新青年、新市民的居住問題，難道不應(yīng)該天天追著這個探討嗎？比如拍了一塊自持地，能不能跟政府商量，改成共有產(chǎn)權(quán)房？現(xiàn)在REITs已經(jīng)放開到國有資產(chǎn)的保障用房，能不能把自持物業(yè)變成REITs？
我覺得這些都是必要做的，一定要重視十四五規(guī)劃。租賃這一塊，其實是整個行業(yè)需要閉環(huán)。每一步都要政府綜合來解決，今年是十四五規(guī)劃提出來的探索年，我認為未來三五年之內(nèi)應(yīng)該把這些東西都理順，這樣房地產(chǎn)依然是一個非常巨量的跟以前不一樣的行業(yè)。
觀點地產(chǎn)新媒體：發(fā)展城市群應(yīng)該注意哪些方面的事項？
陳勁松：十四五規(guī)劃已經(jīng)告訴PP電子，重點發(fā)展城市群，而不是全國統(tǒng)一發(fā)展。重點城市群不就是幾個嗎？而且房價漲也就這些地方漲。有些房價繼續(xù)漲的城市，別調(diào)配用地了，有些用地不匹配的，這時候就需要調(diào)配了。誰能調(diào)配？只有國家。
我覺得共有產(chǎn)權(quán)、強保障、有利租賃，肯定都是集中在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統(tǒng)一鋪開。貫徹十四五規(guī)劃要因地制宜，而PP電子的分配機制是按照省域、按照城市，而沒有按照真實需要。
城市群怎么理解？十四五規(guī)劃提出發(fā)展城市群，惠州、東莞跟深圳這么近，就可以承接深圳的保障房。
同時在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障，社保互認，這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房，只不過要排期。
觀點地產(chǎn)新媒體：熱點城市房價依然維持高位，除了多主體供應(yīng)，還有哪些舉措可以控房價？
陳勁松：PP電子的調(diào)控政策從來沒有這么嚴厲過，抓的是命門。比如說斷流通，流通都斷了，哪還有炒房這事呢？不讓你買，還不讓你賣，然后門檻也提高，買房按揭門檻越來越高。然后就是控制金融，壓賣方。
跟全球其他地方比較起來，PP電子不叫炒樓。PP電子的最大的問題是持有房子沒成本，放著等升值，中期比如說拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。
而房產(chǎn)稅推出太難了，容易打錯人，落地成本特別高，比如甄別一套二套成本就很高。我認為要學(xué)學(xué)溫哥華、澳洲收空置稅，空置稅更科學(xué)、合理。只要保證房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟，要打七寸。
第二個就是均服務(wù)，我覺得目前還沒調(diào)到位。就是學(xué)日本，老師在一個學(xué)校工作幾年之后就要調(diào)學(xué)校，不能老在一個學(xué)校。就把學(xué)校、學(xué)區(qū)均等化，這樣有利于公平。這樣一打亂，就沒有學(xué)區(qū)房的概念了。
公共服務(wù)要均等，公共服務(wù)最重要的就是醫(yī)院和學(xué)校。人民群眾日益增長的對醫(yī)療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾，這是主要矛盾，要解決主要矛盾。
觀點地產(chǎn)新媒體：國家最近對住房問題也提了很多的解決思路，比如集體用地入市、執(zhí)行商改住等等，解決問題的核心關(guān)鍵是什么？
陳勁松：就是算不過賬，經(jīng)濟主體沒有動力，比如集體用地投資商沒動力；白領(lǐng)也沒啥動力，長期生活而沒有配套、交通遠怎么辦？必須突破動力問題，其實就是兩個，要能算得過帳，集體土地REITs必須開放，發(fā)REITs可能就算得過帳了。
另外一個就是商改。艄燦脅ǚ。商改住改租，企業(yè)已經(jīng)交了商業(yè)地價很多年，利息加起來已經(jīng)很高了，改造也需花費很多成本。而如果通過國家擁有一部分產(chǎn)權(quán)替代補交地價，剩下的就是共有產(chǎn)權(quán)，這樣企業(yè)就有動力了。所以關(guān)鍵是核定變成共有產(chǎn)權(quán)，國家持有一部分。
共有產(chǎn)權(quán)房如果再想賣，就建立第二市。荒藶舾獻矢竦娜恕Ｏ愀壅庖豢櫚惱策可以借鑒，如果你有了微利房，想買商品房就必須把微利房賣給政府，政府再給排隊的人。
觀點地產(chǎn)新媒體：工業(yè)用地、商業(yè)用地在許多非核心空置率比較高，也是一種資源浪費，盤活起來也是類似思路？
陳勁松：工業(yè)用地、商業(yè)用地的性質(zhì)，需要高度的包容性，PP電子判斷它的標準到底是什么？只要不是純住宅，PP電子都應(yīng)該包容，人家項目上面是研發(fā)，中間有一個組裝，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？
這個就是多元使用性質(zhì)，只不過不允許純住宅。各個地區(qū)都有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一般都加班到后半夜，不能住人怎么辦？這就是城市空間的包容性的矛盾和規(guī)劃滯后的矛盾，我覺得這必須得改。
PP電子要讓年輕人創(chuàng)業(yè)成本越低越好，創(chuàng)意就是大家聚集，一起碰撞出來的，這是活力的根本。PP電子現(xiàn)在的工業(yè)園和很多非核心地段空置率那么高，就是沒活力，開什么都開不出來。
現(xiàn)在看不止是三四線城市人氣不足的問題，可能一線城市的新區(qū)也存在人氣不足。所以就有兩個矛盾，第一是城市空間包容性與規(guī)劃嚴重滯后；第二是嚴厲管制和沒有人氣的矛盾；第三個矛盾是職住不平衡，帶來城市交通的擁堵。
觀點地產(chǎn)新媒體：買房資格越來越嚴格要求，但是對人才準入放得越來越寬，而且還實行補貼，這種現(xiàn)象如何看待？過程中有什么問題，應(yīng)該如何解決？
陳勁松：關(guān)于人才房，很多問題需要厘清，比如補貼到單位是否公平，人才的定義是什么，以及人才分配到單位或個人以后再轉(zhuǎn)租怎么辦？
人才將人才房轉(zhuǎn)租，在香港稱作公屋富戶，是不允許的，這樣的話人才房需要騰出來調(diào)配給下一撥人。
觀點地產(chǎn)新媒體：PP電子行近年來出現(xiàn)波動，您有哪些總結(jié)與感想？
陳勁松：PP電子一直在一手樓前線，對于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發(fā)商樓盤在各地不斷復(fù)制，那么策劃本身的價值就打了折扣，所以就比較早地探討PP電子行在新的形勢下關(guān)于資產(chǎn)運營方面的做法。
比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索，我認為PP電子探索早了，這是第一，第二，膽子大了。
PP電子探討這些，認為付出代價是值得的，原因是重新回到初心，回到輕資產(chǎn)。而且取得了兩個方面的經(jīng)驗，一個是公寓運營的系統(tǒng)運營經(jīng)驗，這個是PP電子以前賣樓的時候沒有辦法得到的經(jīng)驗。其實只要一上量，這些事情必然發(fā)生，怎么辦？PP電子的這些經(jīng)驗就能用得上，做輕資產(chǎn)運營就是不斷積累系統(tǒng)、不斷積累經(jīng)驗，不斷積累痛點解決方案，希望為將來大規(guī)模的出租服務(wù)。
第二個是大資管，PP電子認為未來產(chǎn)生效益的投入就是資產(chǎn)。廣義上來說，包括城市廣場、場館展廳、公共設(shè)施等，都是產(chǎn)生有形或無形效益的。原先城市管理這些沒當資產(chǎn)，而是當成本管，符合政府的規(guī)定就行。實際上這是一個資產(chǎn)，給城市增加有形或無形收益的。
類似這些東西不是純物管概念，是一個資管概念。PP電子行大交易的初心是，挖掘物業(yè)價值，節(jié)約交易成本，實際上資管同理。這就是PP電子的一個核心的價值觀。
觀點地產(chǎn)新媒體：資管會是PP電子行新的競爭力嗎？
陳勁松：所謂競爭力就是跟上時代的要求，而時代正在發(fā)生巨大的變化，而且這種變化PP電子能從蛛絲馬跡上看到。
PP電子還是要服務(wù)到讓產(chǎn)業(yè)有活力，資產(chǎn)能夠發(fā)揮效力。資管這個時代到來的日子會愈來愈快。
PP電子也是慢慢來，不著急，堅定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機遇是規(guī)律帶給PP電子的機遇，而不是機會來了。抓機會PP電子行是犯過錯誤的。
觀點地產(chǎn)新媒體：城市資管目前從業(yè)者眾，比如傳統(tǒng)四大行其實在退出，部分出售給萬物梁行，怎么看待這種變化？
陳勁松：五大行隨外資進，他們總部不在中國，因此對市場的服務(wù)不如國內(nèi)部分物管公司，不夠接地氣，所以五大行基本走高端路線。他們現(xiàn)在退出，我覺得也有道理，因為現(xiàn)在賣出的價格也不錯。
競爭極為激烈在哪里？最主要是簡單的競爭特別激烈，狹義范圍的資管競爭激烈。在數(shù)字化時代，任何一個行業(yè)都要重構(gòu)，資管也是這樣，關(guān)鍵是看PP電子能力。所以說PP電子爭取做能夠創(chuàng)造價值的企業(yè)，以挖掘資產(chǎn)價值為主。
PP電子回頭看國際成熟的物業(yè)管理公司，最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區(qū)化的，收的物業(yè)費很低；第二是專業(yè)化的，比如設(shè)施設(shè)備、安保清潔等等；再細分就是服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè)。這些國外都經(jīng)歷過了，現(xiàn)在真正有名氣的物業(yè)公司就幾家，高端的是五大行，然后是一些本地的、商業(yè)類的、酒店類的企業(yè)，這部分會多一些。
只能分工才能帶來真正的專業(yè)服務(wù)，當然也可以內(nèi)部細分。物業(yè)管理是一個Forever，遠遠沒完，它不斷地演化。
觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在開發(fā)商普遍有焦慮感，比較著急，您是否認同這種說法？
陳勁松：我覺得著急分兩種，一種是發(fā)展的焦慮，一種是債務(wù)的焦慮。發(fā)展的焦慮就要學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃，不要按照原來的思路賺快錢，慢一點也沒有什么不好。
債務(wù)這個問題，早發(fā)現(xiàn)比晚發(fā)現(xiàn)強，什么叫早發(fā)現(xiàn)？就是早點跟人家合作。
要厘清債務(wù)就要認賬，心態(tài)要調(diào)整過來。我建議大家，第一是十四五規(guī)劃天天要學(xué)，第二是要看《新聞聯(lián)播》。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2021-07-26 撰文：鐘凱
